Bygga nytt hus eller köpa gammalt?

Fixa

Bygga nytt hus eller köpa gammalt?

Vad är smartast: att köpa ett äldre hus med renoveringsbehov eller bygga drömhuset från grunden? Vi reder ut begreppen för dig som går i hustankar.

• 7 augusti, 2014

Checklista kostnader

När du bygger nytt hus:

  • Köpeskilling
  • Lagfart
  • Utsättning
  • Pantbrev
  • Bygglov
  • Eventuell tomt
  • Sprängning, schaktning, annat grundarbete
  • Anläggning av trädgård
  • Eventuellt marklov
  • Eventuellt rivningslov

När du köper gammalt hus:

  • Köpeskilling
  • Reparation, ombyggnad, renovering
  • Fastighetsskatt
  • Eventuell besiktning med åtgärdsplan
  • Eventuell arkitekt­konsultation
  • Eventuell ombyggnad eller tillbyggnad
  • Eventuellt bygglov för ombyggnad eller tillbyggnad

Bygga nytt hus eller köpa gammalt?

Bostadsannonserna är fulla med bilder på underbara hus, fotograferade i maj när äppelträden blommar. Visst blir du sugen. Men så finns det några uttryck i mäklartexten som brukar betyda att det inte bara är att flytta in: ”…med stor potential…, visst renoveringsbehov…, charmig originalinredning…”

Här kan det vara läge att bläddra scrolla vidare om du har tummen mitt i handen eller budgeten inte räcker till en renovering. Kanske fastnar du för en byggklar tomt i stället och en broschyr från husfabrikanten som lockar med nyckel-färdigt.

Men oavsett om du köper ett äldre hus eller bygger nytt handlar det sannolikt om ditt livs största investering, så det är mycket att tänka på. Det viktigaste i båda fallen är att göra en ordentlig kalkyl och räkna in allt som tillkommer, det är sannolikt mer än du anar!

Läge och storlek

Det kan vara bra att börja med att fundera på var du vill bo och hur stort ditt hus ska vara, faktorer som är viktiga inte bara för din egen trivsel utan för den slutliga kostnadsbilden. Och när det gäller miljonbelopp är det förstås viktigt att ha ordentlig koll på vilka utgifter du kan förvänta dig, och hur de påverkar din månatliga budget. Det är bara då du verkligen ser om din ekonomi verkligen kan bära huset eller inte.

Hur husets läge och storlek påverkar priset är inte svårt att förstå. Hus i attraktiva områden kostar mer, och ju större huset är desto dyrare. Hur åldern påverkar husets pris är dock inte lika självklart. Det är inte säkert att ett nytt hus måste kosta mer än ett äldre, eller att en renovering gör huset dyrare än om du köpt ett motsvarande nytt hus. Däremot är det kanske lättare att se vad ett nybyggt hus egentligen kostar både på kort och lång sikt.

Bygger du nytt är köpeskillingen fastställd långt i förväg, och det är inte troligt att du utsätts för några större överraskningar under resans gång förutsatt att entreprenören sköter sitt. Det som tillkommer förutom köpeskillingen är förutsägbara kostnader som pantbrev, lagfarter och bygglov. Är tomten helt ny får du förstås betala ytterligare för en trädgård med träd, buskar och kanske en fin stenläggning. Vill du planera och göra detta själv får du ner kostnaden, anlitar du en trädgårdsarkitekt och några hantverkare blir förstås priset högre.

När det gäller äldre hus är kanske trädgården uppvuxen, och alla bygglov och övriga handlingar avklarade sedan länge. Dock kan själva byggnaden vara svårare att överblicka byggtekniskt och ekonomiskt, åtminstone om du är amatör på området. Men det finns bra metoder.

Anlita proffs

Ett begagnat hus kan som bekant vara behäftat med en rad fel, brister och problem. En del kan vara dolda och svåra att upptäcka, särskilt för en lekman. Här kan det därför vara på sin plats att ta in ett proffs, menar Patrik Wendelius, byggnadsingenjör på Villaägarnas Riksförbund.

– I samband med att du köper huset kan du låta en besiktningsman titta på vad som behöver göras för att få huset i det skick du vill ha det. Vissa besiktningsmän kan också hjälpa dig att dra upp en åtgärdsplan komplett med kostnadsberäkningar. Då vet du vad du har för kostnader och kan ta dem i den takt som passar dig. Du tar förstås de akuta sakerna först och resten efterhand. Då slår du ut kostnaderna över en mer hanterlig period, samtidigt som du får tid att bo in dig ordentligt.

En nog så viktig poäng, eftersom du då lär känna huset vilket mycket väl kan påverka dina framtida renoveringsbeslut. Många beslut som tagits tidigare kan verka konstiga vid en första anblick men visa sig fullt logiska efter ett tag.

– Ett bra tips är att köpa ett hus som verkligen är i renoveringsbehov och inte alls blivit vidgjort innan. Nyrenoverade hus kan vara slarvigt renoverade med fel metoder och material, så med ett orenoverat hus kan du ha ett bättre utgångsläge. Det blir helt enkelt mindre jobb och lägre kostnader än om du måste riva ut felaktiga åtgärder och göra om dem. En annan bra tumregel är att köpa så litet som möjligt och renovera så mycket du kan. Då får du högsta boendekvalitet per yta och krona. Att ha ett stort hus som man inte riktigt har råd att fixa till blir sällan lika bra.

Att sprida ut kostnaderna över lång tid har fler fördelar. Med ett nytt hus vet du att vitvaror och maskiner håller i åtminstone tio år, och du har garantier som gäller. Med ett äldre hus vet du aldrig vad som väntar riktigt, så det är klokt att ha en ekonomisk buffert. Samtidigt har du
fastighetsskatten att ta med i beräkningen. Ett nytt hus är helt befriat från fastighetsskatt de första fem åren. De kommande fem betalar du halva skatten.

Att bygga om ett äldre hus

Ett begagnat hus lär alltså kosta mer i skatt, reparationer och underhåll än ett nytt. Hur är det då med driften? Ja, även här är det svårt att komma billigare undan med ett äldre hus än med ett nytt. Modern teknik gör många hus väldigt energisnåla, och även om du installerar ett helt nytt uppvärmningssystem, köper energifönster och tilläggsisolerar så lär det bli svårt att komma ner i samma låga förbrukning som med ett toppmodernt hus. Här är du helt enkelt mindre sårbar för kalla vintrar och stigande elpriser.

– Det finns gamla hus som är energisnåla, men de är sällsynta. Köper du ett äldre hus som du sedan bygger om, måste du dessutom se till att det uppfyller gällande energikrav.

Så långt de långsiktiga, löpande kostnaderna. Hur är det då med själva köpeskillingen? Skiljer den sig väsentligt mellan nya och begagnade hus? Nja, här går det inte att ge ett entydigt svar, eftersom alltför många faktorer spelar in, som hur huset är byggt, var i landet det ligger och mycket annat. Däremot är det lättare att få ett riktigt bra pris på äldre hus än på nya. Särskilt om du kan se bortom ytskikten.

– Det är ett välkänt faktum att dåligt byggda hus med snygga tapeter kan tinga ett högre pris än bra hus med fula tapeter. Många har svårt att se bortom första intrycket och vad huset egentligen kan erbjuda, och så sjunker priset. Även här är det värt besväret och pengarna att anlita ett proffs som kan se husets möjligheter, till exempel en arkitekt. Ofta hör man argumentet att du kan få ett nytt hus tillverkat efter dina egna behov, men du kan ju anpassa ett äldre hus också. Det är ju bara att bygga om eller bygga till. Kom ihåg att en arkitekt är tränad i att se vad som går att göra och vad som fungerar estetiskt och praktiskt.

Patrik menar att den bästa lösningen ibland kan vara att köpa ett hus med stora renoveringsbehov. Det ger dig den allra största möjligheten att påverka ditt boende.

– Då kan du sätta din egen prägel på allting i högre grad än om du köper ett nyckelfärdigt hus. Sådana hus är bra på alla sätt, men de är ofta ritade med husproducenten i åtanke. Även om det går att göra vissa justeringar är huset inte ritat specifikt med dina behov i främsta rummet, utan mer med tanke på byggekonomi.

Inte bara pengar

Att vara medveten om vilka kostnader huset för med sig är alltså viktigt oavsett du köper nytt eller begagnat. Inget fall är det andra likt, och du måste väga fördelar och nackdelar noga innan du fattar ditt beslut. Men även om pengarna naturligtvis är en viktig faktor, så kanske de inte alltid är helt avgörande. Naturligtvis måste vi alla avstå från boenden vi inte har råd med. Men det innebär ju inte att vi måste hitta den billigaste lösningen heller, och klamra oss fast vid den.

– Vid alla de här vägskälen måste du tänka igenom vad som är viktigast för dig själv. Är det låga boendekostnader eller karaktären på huset som gör att du trivs?

Patriks tips är att inte bara se till kostnaderna utan även fundera över vad mer som lockar dig till ett givet hus.

– Det kan finnas saker i din bakgrund som gör att du trivs bättre i en viss typ av hus. Det kan handla om en äldre släktings bostad som kändes trygg, kanske får du en koppling till ditt familjehem som barn eller så. Vad var det som fick dig att tycka om det boendet i så fall? Är det ett sådant hem du behöver nu, och hur ska du i så fall hitta det?

Fundera också över hur mycket du själv kan bestämma över hur huset upplevs, och hur viktigt detta är för dig. I ett nytt hus inreder man ofta efter husets utseende. I ett äldre hus kan du tvärtom utgå från dina möbler och renovera huset kring dem. Hur du än gör ska du utgå från dig själv och dina egna behov, och fråga arkitekter och byggingenjörer om råd. Då kommer du att hitta rätt.       

Av Jacob Härnqvist Illustration Annika Huett
Scroll to Top